世联地产在上发审会时，正面临美国次贷危机的蔓延、全球金融危机的影响以及我国前期从紧调控政策的实际效果开始释放，房地产市场进入调整阶段，房地产市场深幅调整对房地产中介服务企业的影响比较大。中天置业、创辉置业等中介公司频发不良事件在社会上造成了巨大反响，世联地产的持续性盈利能力成为上市关键点；同时，世联地产是典型的轻资产模式，其募投方向的合理性和必要性是另一关键点。

（1）世联地产核心竞争力

世联地产是中国最具规模的房地产顾问公司之一，服务领域包括：物业代理、发展顾问、租售经纪。公司以深圳、北京和上海为中心的三大业务区域，为追求成长和有实力的客户提供专业的房地产综合服务。世联地产拥有超过15家分支机构，服务覆盖全中国100多座城市的600多家海内外机构，服务客户包括香港中旅、中国海外、中信集团、深业集团、万科地产、华侨城地产、招商地产、中海地产、香港汉国置业、西安高新、大连亿达等300多家海内外机构。

顾问策划业务是公司的核心竞争力。公司的顾问策划业务位列同行业全国前列。公司顾问策划业务的专业能力经过多年的发展在业界和客户中已经形成了良好的口碑和品牌形象，在顾问策划市场具备明显优势。代理销售业务已取得珠三角区域市场的领先地位。

（2）风险点

政策风险：房地产行业政策对房地产中介服务业影响较大，如何理解和应对，对公司业务开展影响较大。

市场风险：房地产中介服务行业服务于房地产市场，房地产市场尤其是新房、二手房市场的成交情况对房地产中介服务行业影响重大。

（3）上市难点

①在宏观调控的背景下，房地产行业深幅调整，世联地产如何保持其持续盈利能力。

A.世联地产“咨询（顾问策划业务）+实施（代理销售业务）”的经营模式在很大程度上回避了市场低迷的冲击。

世联地产作为房地产中介服务公司，区别竞争对手的核心优势之一在于他具有很强的顾问策划能力。公司顾问策划业务持续保持全国前列的市场地位。公司采用在核心城市及其辐射区域将顾问策划与代理销售业务相结合的经营模式。对于核心城市，如深圳、北京、天津和上海，以代理销售业务为主，配合开发商进行项目的前期策划和后期代理销售，而在核心城市的辐射区域，以顾问策划业务为主，向有合作关系的开发商提供全程顾问策划服务。由于房地产开发业务链条的连续性，在项目前期为房地产开发商提供顾问策划服务将为后期的合作打开良好的基础，公司可以项目开发的销售阶段持续为房地产开商提供代理销售服务，从而满足房地产开发商对房地产开发各个环节的需求。

B.世联地产全国化布局分散了风险。

中国区域经济发展和房地产市场发展的不平衡为公司提供了广阔的市场空间。世联地产代理销售业务以珠三角、长三角和环渤海区域为三大业务中心，世联地产也将以这三大区域为基础，向周边二线城市进行业务拓展。业务的地区分布对冲了风险。

C.世联地产的品牌也为其持续经营提供了基础。

D.房地产市场仍是中国的支柱产业之一，虽然短期面临调整，但随着房地产市场的逐渐稳定和健康发展，房地产中介服务行业也将获得更大的发展空间。

对于一手房销售来说，房地产市场的调整将促进房地产开发商专业化分工和营销外包的深化，这将带来一手房代理销售业务的增长；对于二手房销售来说，房价的理性回归和居民住宅消费刚性需求的增长将刺激各城市二手房成交量的回暖，促进二手房经纪业务的发展。

②世联地产是典型的轻资产模式，募投项目合理性和必要性也是难点之一。

世联地产募集资金的投向分别为：顾问代理业务全国布局项目、建设集成服务管理平台项目、建设人力发展与培训中心项目、品牌建设项目。募投项目的必要性主要从公司的发展战略及发展计划角度出发，从业务扩张、品牌推广、人力资本驱动、知识管理、行业资源整合等战略上描述其合理性和必要性。